房产铁律：美景是妖，美景有毒！

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房产铁律：美景是妖，美景有毒！

2016-12-03 老杨与红粉 杨红旭楼市研究

我和老公的婚房是2004年买入的，是他单身时买的，青岛市市南区西部，58平，购入价四十万。此小区为小房地产公司开发的，总共不到300户，一部分房子房地产公司内部消化了，户型通透，楼间距大，绿化好，周边配套齐全，交通和生活方便。

2007年我们结婚，但是当时两人的完全没有要换房子的想法，主要是当时两个人还没有什么积蓄。后来因为意外有了孩子，为了方便回家喂奶，又买了车。

买车加上孩子的消费，我们错失了置换大户型的时机。教训：一定要在孩子出生以前做好房子的准备，否则孩子出生后攒钱比较困难。

2010年，因为有了孩子和父母同住不方便，我和老公开始四处看房，因为原居住地正好位于我们俩上班地点的中间，最终决定还是在本小区购入。

当时本小区房价1.2万/平，但是老公要求完美，半年过去了，本小区的房子始终没有合适的。因为经常去黄岛玩，觉得黄岛空气好，地广人稀，隧道通行费便宜以后，靠近市区的部分价格肯定要和市南区西部靠近甚至更高，所以我们决定购入，将来置换。

2011年初，买入黄岛金沙滩附近的房子，多层，海景房，距离沙滩走路五分钟。但是套一的房子，57平总价78万着实不便宜。而且因为准备过两年卖出，我们就没有装修，也没有出租，一直闲置。

教训:买房子不能要求完美，尤其是二手房，在满足自己基本条件的情况下，买入要果断。黄岛的这次买房是失败的，我们正好买在了价格的峰顶，而且因为没有出租，每年至少损失1.5万。因为隧道的红利已经提前兑现，所在小区的配套又一直跟不上，房子不但没有升值，还有小幅的跌。而且因为这套房子不好卖，我们短期内也没有能力在第一套房子附近再购入改善性住房了。

2016年上半年，手中有了一点积蓄，我们又开始在市南区西部开始看房。最后在7月初买入了现住址临近新小区的高层，86平140万。这套房子我和老公是有意见分歧的。

本小区的多层和临近的新小区的高层房子单价是差不多的。我想在我们本小区买入，虽然是2005年的房子，但是房屋质量比较好，外立面变化很小，小区停车位充足，物业也便宜，最重要的是多层，绿化好，住起来非常舒服。

临近小区的开发商是央企，小区规模大，有自己配套的商业网点，大型超市，市南区健身中心，幼儿园，一期已经入住一年多，二期已经基本完成，规划中还有三期，整个建设完成后还有一个私家船舶停靠中心。虽然这套房子的价格目前有小幅的上涨，但是那是在9月份整个青岛市场上涨的行情前提下，目前还不知道这套房子买的对错。

总结：

目前有三套房子，都是中小户型。分别是黄岛区金沙滩的套一多层，市南区西部的套一多层和临近小区的套二高层。规划是这样的，黄岛区的套一简单装修作为日租房出租，市南区的高层自住后，将多层的套一出租（月租2000元，出售的话100万），十年后，这个多层的套一将作为父母的养老房。

请教老师：我们做的这个规划合理吗？有没有能改进的地方？

老杨点评：

老杨一直说：美景是妖，美景有毒。这位网友在黄岛投资的海滨房，再次证实了这一点。

黄岛是青岛重点规划和建设、滨海环境较好的新兴区域。三年前我曾去那里的某酒店讲过一次课，当时从机场走跨海大桥过去，跨海大桥很壮观。

黄岛最大的问题是距离市区有点远，且有胶州湾阻隔，虽然大桥、隧道、地铁等，仍难有本质改善。这是房地产的特性。这位网友所买房子在金沙滩，距市区较近，却仍存在升值慢的现实。

另外，三套房子全是中小户型，有点问题。三口之家，应优先考虑满足改善需求，然后再考虑收租型的投资需求。近期应卖掉一套或两套，未来换成一套大三房！

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